个人住房贷款的调整对家庭有什么影响？

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【指南】:个人住房贷款利率何时调整？对居民家庭有什么影响？什么是利率重新定价？改革后个人住房贷款利率如何定价？

8月25日，央行官方网站公布了新一轮商业个人住房贷款利率。公告称，从2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款的利率将以最近一个月同期的市场报价(LPR)为基础。根据LPR 8月20日的规定，全国范围内首次发放的个人住房贷款利率不得低于4.85%，第二次发放的利率不得低于5.45%。

对居民家庭有什么影响？

该公告主要针对新出台的个人住房贷款利率，而现行的个人住房贷款利率仍以原合同为准。定价基础转换后，全国首次新发放个人住房贷款利率不低于同期LPR利率(8月20日LPR 5年期以上利率为4.85%)；两套个人住房贷款的利率不低于同期LPR加60个基点(按8月20日LPR 5年或以上计算为5.45%)，基本相当于目前中国个人住房贷款的实际最低利率。同时，中国人民银行各分行将引导省级市场利率定价自律机制，及时确定本地LPR点的下限。与改革前相比，申请个人住房贷款的家庭利息支出基本不受影响。

利率的最短调整期仍然是一年。

根据央行的公告，当借款人申请商业个人住房贷款时，他们可以与银行金融机构就利率重新定价周期进行协商。最低重新定价期限为一年。在利率重新定价日，定价基准调整至贷款市场上最近一个月相应期间的报价利率。贷款合同中应明确规定利率重新定价周期和调整方法。

什么是利率重新定价？

所谓利率再定价是指贷款银行根据合同约定的计算方法和定价基准的变化，确定新的贷款利率水平。公告明确表示，个人住房贷款利率的重新定价期限可由双方协商确定，最短期限为一年，最长期限为合同期限。借款人和贷款银行可以根据自己的利率风险承受和管理能力进行选择。每次利率被重新定价，定价基准都被调整到最近一个月相应时期的LPR。这意味着贷款人可以同意银行重新定价利率，利率每年至少可以调整一次。中国银行首席研究员周敬通表示，最短期限为一年，这与之前的政策一致，只是再次澄清。

改革后个人住房贷款利率如何定价？

在贷款利率方面，第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率加60个基点。这一利率水平与目前中国个人住房贷款的实际最低利率水平基本相同。同时，中国人民银行各分行将引导省级市场利率定价自律机制，及时确定本地LPR点的下限。与改革前相比，申请个人住房贷款的家庭利息支出基本不受影响。

公积金抵押贷款利率暂不调整:

针对各商业银行，央行规定各银行将根据省级市场利率定价自律机制确定的利率定价下限，结合机构经营状况、客户风险状况和信贷状况，确定商业个人住房贷款的利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体价值。

2019年10月8日前，已发放的个人商业住房贷款和已签署但未发放的个人商业住房贷款仍按原合同执行。同时，商品房购买贷款利率不得低于相应的贷款市场报价加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。央行表示，2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需要修改贷款合同，升级系统，组织员工培训，同时采取各种方式做好对客户的宣传和解释工作，确保转换过程顺利有序。

8月20日，国家银行间同业拆借中心宣布了LPR改革后的第一阶段，一年期利率为4.25%，比一年期贷款基准利率4.35%低10个基点。5年期利率为4.85%，比基准利率4.90%低5个基点。

坚决贯彻“住房不炒”的方针；

根据融360大数据研究所发布的35个城市的最新抵押贷款利率数据，很少有城市对首次抵押贷款实施10%甚至9.5%的折扣。7月份，仅上海的首次抵押贷款利率为4.84%，低于4.85%，而35个城市的平均首次抵押贷款利率为5.44%，明显高于4.85%。

至于第二套房，7月份只有上海(5.42%)和天津(5.41%)低于5.45%，而35个城市的首套平均利率为5.76%，也明显高于5.45%。与此同时，最近几个月，35个城市的第一套房和第二套房的平均利率都出现了小幅上升的趋势。

因此，央行根据新的LPR基准调整抵押贷款利率有一个非常明显的方向，就是要坚定不移地贯彻“房子是为了生活，不是为了投机”的方向，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。从短期实际利率水平来看，它只会对极少数高质量买家产生轻微影响，而不会对绝大多数买家产生影响。

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资料来源:中国人民银行，《北京日报》