什么是深圳的小产权房？购买小房产有什么风险？

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【指南】:我可以在深圳买一套小产权房吗？什么是深圳的小产权房？购买小房产有什么风险？应该注意的是，深圳官员一直说深圳没有“小产权房”的概念。

这是一篇科普文章！深圳的房价很贵，所以很多人都瞄准了“小产权房”。毕竟，什么是所谓的“小产权房”？购买小房产有什么风险？

什么是深圳的小产权房？

深圳官员一直表示，深圳没有“小产权房”的概念。由于“小产权房”通常建在农村集体土地上，而深圳在1992年和2004年的两次农村城镇化改革之后，已经将农村集体土地转变为国有土地，所以“小产权房”应该被称为“违章建筑”。

深圳有三种类型的小产权房:

(1)村集体组织在村集体土地建设中的制度建设；

(2)一户人家在原有村民的基础上超加建楼，也称农民房；

(3)外国开发商购买村内原有的村集体土地后，未经合法申请手续而建造和出售的房屋。

目前，小业主有三种类型:村委会、公司和个人。不同施工方签订的合同也不同。

深圳市房产证

目前，深圳市颁发的房产证有两种类型:“红份”和“绿份”。

“红皮书”用于记录市场上的商业房地产，所有者有权占有、使用、获利和处置该房地产。

“绿皮书”用于记录非市场房地产。“绿皮书”中记载的任何房地产都不得买卖，只能表明该房地产的所有权。1999年以前的非法建筑已被确认，并已颁发了财产证书。然而，1999年后建造的非法建筑仍在排队等待许可。

购买一个小的产房有什么风险？

1.法律效力

“小产权”销售合同的有效性一般被认为是无效的(即，即使开发商或政府想开发和收回土地，买方也不能得到补偿)。还要区分不同的情况:

A.乡镇范围内农村集体经济组织成员之间买卖农村房屋，房屋买卖合同视为有效。

乙、对于向家乡以外的人出售房屋，如果得到有关组织和部门的批准，合同可以视为有效。

三、向乡镇以外的人出售房屋，未经有关组织和部门批准，合同未实际履行或者购买人未实际居住和使用房屋的，合同无效。

2.房地产转让

“小产权房”没有正式的产权证，因此不构成真正的合法产权。也就是说，小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能转让或出售给非集体成员的第三人，即购买后不能合法转让。同时，它对住宅的保存和升值也有一定的影响。

3.政策风险

购买在建小产权房时，在购买人与开发商签订合同并支付房价后，如果相关部门对该乡镇产权房的建设项目进行整改，部分项目可能会被暂停甚至强制拆除。买房者将面临无法获得住房和无法及时索要房价的尴尬局面。

购买房屋后，在国家征地拆迁的情况下，由于农村产权房没有国家认可的合法产权，购买者不是合法的产权所有人，因此不能获得产权拆迁补偿，实际使用人的拆迁补偿与产权补偿相比非常小。

4.缺乏监督

没有明确的法规来限制农村产权房的开发建设，也没有对开发建设进行监管，这对购房者的利益有一定的影响。同时，没有开发单位的资质，很难保证房屋的质量和售后保修。