深圳房地产新政昨晚颁布二手房交易“三价合一”

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【导语】:昨晚(28日)深圳楼市爆出重磅消息，长期流传的“三价合一”政策终于登陆深圳。“三价结合”后，购房者的门槛将有所提高，主要是通过首付或增税。

3月28日晚，中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局和市规划土地委员会联合发布文件，要求深圳市建立信息交流和查询机制，规范购房融资行为，坚决遏制“阴阳合同”、“高估值、高贷款”现象。深圳二手房实际交易价格、交易涉及的网上合同价格(转让价格)和银行贷款评估价格不再单独计算。银行将使用最终转让价格作为贷款评估的基础。

“三位一体”是什么意思

“三个价格加一个”是要尽量实现二手房“银行评估价=实际成交价格=网上签约备案价格”。

1.实际交易价格:由双方确定。

2.网上签约备案合同价格(转让价格):该房屋在转让前在房地产信息系统网上签约备案，用于计算税费。许多人根据房屋委员会的最低税收指导价来节省税费，这就是所谓的“阴阳合同”。

3.银行贷款评估价格:银行对抵押财产资产价值的评估一般等于实际交易价格。然而，传说中的高估价高贷款是变相降低首付款，使估价高于实际成交价格。

在二手房交易之前，一些人会为了获得更多的贷款和更少的首付而提高估价，这样他们就可以获得更多的贷款。然而，当提交房地产登记部门提交的登记合同时，为了少交一些税费，他们会尽量将交易价格记下来。这就是二手房市场通常所说的阴阳合同。

在“三价合一”的情况下，银行将根据合同价格、房屋评估价格和买卖双方约定的交易价格中的最低价格发放贷款。

“三价合一”会有什么影响？

一些专家认为，在“三价合一”政策实施后，购房者的门槛会有所提高，主要是因为首付或增税(但这两种情况不会同时发生)，这对那些只需要购买力弱的客户影响最大，二手交易也会下降。一些购房者可能会从二手房市场流向一手住房市场。

首先，支付更多的首付

以一栋实际总成交价为300万元人民币的洋房(两年来第一套普通房子)为例。一般情况下，评估价格可高达320万元。

(a)按照旧政策:

第一套房首付为90万元(300万× 0.3)-20万元(320万-300万)= 70万元。

(2)实行“三价合一”后:

1如果不增加净签约合同价格，交易价格为:

我行将以最低价格发放贷款，即约200万元的网上合同价格(一般情况下，网上合同价格仅为交易价格的70%)。按照三价结合、最低价为准的原则，向银行贷款的140万和300万套住房只需支付160万元。(普通人不会选择这个方案)

2.如果净签约合同价格提高到交易价格:

首付:银行将发放贷款，贷款总额为300万英镑，即210万英镑，首付金额为90万英镑。

提醒:如果银行对该房产的评估价格低于实际成交价格，则买方需要为评估价格与成交价格之间的差额支付更多的费用。

第二，缴纳更多的税费

(a)按照旧政策:

在正常情况下，网上签约合同价格仅为交易价格的70%，所以征费标准为200万的网上签约价格要缴纳4万的税。

(2)实行“三价合一”后:

如果净签约合同价格没有提高到交易价格，税收仍然是40，000。但是，如果将净签约合同价格提高到交易价格，则净签约价格与合同价格相同，计算为300万英镑，税金为6万英镑，增加了2万英镑。

如果不到两年，非普通住宅或两套住宅的税收将相应增加，但与首付款的增加相比，影响并不显著。

如果买方和卖方之间的实际交易价格较高，首付款的增加将会增加太多。

谁将承担额外的税收？

广东华商律师事务所律师周正峰表示，这部分费用不仅由买卖双方承担，还取决于双方的博弈结果。如果对阴阳合同的攻击成功，业主将承担完成交易的部分成本，并抵消对买方的影响。

由于法律、法规和政策的变化，对阴阳合同的攻击导致的增税不属于增税的范畴，这对在政策出台前签订销售合同的买方非常不利。买方应在合同中规定其愿意承担的最高税额，并就超出部分、双方是否依法承担或按比例承担、或超出一定范围时取消交易达成协议。

因此，我想提醒所有已经签订合同但受此政策影响的买家:网上合同的价格应是双方依法实际成交的价格，不得根据网上合同的实际成交价格填写。双方同意按最低计税价格填写合同，以逃避法律不承认和保护的非法税收。(即如果出现争议或无法进行调解)。

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